V České republice má každá stavba podle stavebního úřadu určitý schválený účel užívání. Ten vychází například z kolaudačního rozhodnutí nebo povolení stavby. To znamená, že pokud je například prostor zkolaudovaný jako garáž, sklad, kancelář nebo byt, vlastník ho nemůže automaticky začít používat jinak jen proto, že mu to připadá logické nebo s tím souhlasí sousedé. Lidé si to ale mnohdy neuvědomují a riskují vysoké pokuty.
Existují případy, kdy si člověk koupí nebytový prostor a udělá z něj byt, z garáže udělá dílnu, ze skladu provozovnu, z chaty trvalé bydlení. Pokud jde o změnu, která má dopad například na bezpečnost, požární ochranu, hygienu nebo práva sousedů, musí se řešit se stavebním úřadem. Lidé ale obvykle vsadí spíše na pocit „vždyť to nikomu nevadí“. A potom se diví pokutám.
Podle nového stavebního zákona musí vlastník požádat o povolení změny užívání stavby tehdy, pokud chce změnit její účel a tato změna není pouze drobnou úpravou. Odborníci upozorňují, že problém často vzniká u situací, které lidé považují za „samozřejmé“.
Nestačí pouze souhlas sousedů
Základní chybou vlastníků nemovitostí bývá přesvědčení, že pokud se nikdo z okolí neozve, je všechno v pořádku. Stavební právo ale nefunguje pouze na principu dohody mezi sousedy. Úřad chrání také veřejný zájem, tedy například bezpečnost lidí, požární ochranu nebo kvalitu prostředí.
„Účelem stavebního zákona je zajistit integrovanou ochranu veřejných zájmů při povolování staveb a jejich užívání,“ uvádí samotný zákon č. 283/2021 Sb. Změna využití prostoru proto může být problémem i tehdy, když ji vlastník považuje za čistě soukromou věc.
Podle odborníků na stavební právo je nejčastější komplikací situace, kdy se skutečný stav objektu postupně vzdálí od toho, co je evidováno v dokumentaci.
Lidé často řeší stavební úřad až ve chvíli, kdy nemovitost prodávají, pojišťují nebo když přijde kontrola,
upozorňují právníci zabývající se stavebním právem. Nelegální změna užívání pak může zkomplikovat nejen běžný provoz, ale také financování nebo převod nemovitosti. Změna užívání se přitom netýká pouze velkých staveb.
Lidem často nedochází, že problém může vzniknout i u běžných rodinných domů. Pokud například někdo začne část domu využívat jako podnikatelský prostor s pravidelným pohybem zákazníků, může být nutné ověřit, zda takové využití odpovídá schválenému stavu.
Pokuty mohou dosáhnout statisíců i milionů korun
Riziko, které člověk podstoupí při nenahlášení změn příslušným úřadům, není pouze administrativní. Nový stavební zákon obsahuje také sankce za porušení povinností. U některých přestupků mohou pokuty dosahovat až milionu korun, v nejzávažnějších případech i vyšších částek.
Užívání stavby v rozporu s kolaudačním rozhodnutím nebo rozhodnutím o změně užívání je přestupkem a může být sankcionováno pokutou do 1 000 000 Kč,
píše se přímo na stránkách Ministerstva pro místní rozvoj.
Výše sankce se vždy odvíjí od konkrétní situace. Záleží na tom:
- o jakou stavbu jde,
- jaký dopad měla změna užívání,
- zda došlo k ohrožení dalších osob.
Stavební úřad zároveň může požadovat nápravu nevyhovujícího stavu, což může znamenat další náklady pro vlastníka. Advokáti proto doporučují řešit změnu účelu stavby ještě před jejím uskutečněním. Dodatečné legalizování situace bývá složitější a může znamenat nejen více administrativy, ale také nutnost stavebních úprav.