Majetek prodávaný v insolvenčním řízení se často prodává za cenu nižší, než odpovídá jeho běžné tržní hodnotě. Rozdíl mezi znaleckým oceněním a skutečně dosaženou prodejní cenou může podle okolností dosahovat i desítek procent. Tento jev není výjimečný a má významné dopady jak na věřitele, tak na samotné dlužníky.
Problém začíná už u samotného ocenění. Znalecký posudek stanoví obvyklou hodnotu majetku, ta však nemusí odpovídat částce, kterou se podaří při zpeněžení skutečně získat. Časový tlak, náklady insolvenčního řízení a specifika prodeje majetku v insolvenci vytvářejí prostředí, ve kterém bývá dosažená cena často nižší než při běžném prodeji na volném trhu.
Proč se majetek prodává levněji
Důvodů je hned několik. Především jde o snahu majetek zpeněžit bez zbytečných průtahů. Insolvenční správce má povinnost postupovat s odbornou péčí a usilovat o co nejvyšší výtěžek pro věřitele, současně však musí zohlednit náklady řízení a efektivitu celého procesu. Příliš dlouhé čekání na ideálního kupce může být ve výsledku méně výhodné než rychlejší prodej.
Dalším faktorem je omezený okruh zájemců. Ne každý kupující je ochoten vstupovat do procesu nákupu majetku z insolvenční podstaty. Administrativní náročnost, nejistota ohledně některých právních aspektů nebo požadavek rychlého financování odrazují část potenciálních kupců.
Když jsem kupoval byt z insolvence, musel jsem mít peníze připravené během několika dnů. Banka mi hypotéku schválila, ale celý proces byl složitější než při běžném nákupu. Nakonec jsem zaplatil výrazně méně než za srovnatelné byty v okolí,
popisuje svou zkušenost Pavel z Brna, který takto získal nemovitost v roce 2023.
Kdo na tom tratí nejvíce
Nižší prodejní cena znamená nižší výtěžek z insolvenčního řízení, což se přímo promítá do míry uspokojení věřitelů. Pokud se například nemovitost prodá výrazně pod svou obvyklou hodnotou, zbývá na úhradu pohledávek méně prostředků. U nezajištěných věřitelů proto bývá uspokojení pohledávek často pouze částečné.
Dopady může pocítit také samotný dlužník. Nižší výnos z prodeje jeho majetku znamená, že se věřitelům uhradí menší část dluhů. Samotná výše dosažené ceny však automaticky nerozhoduje o tom, zda bude dlužník po splnění zákonných podmínek pro oddlužení osvobozen od zbytku svých dluhů.
Jak probíhá oceňování majetkové podstaty
Znalecké posudky představují základ pro určení hodnoty majetku. Znalci vycházejí z obvyklých tržních cen, technického stavu věci i dalších relevantních okolností. Problém nastává ve chvíli, kdy se teoretická hodnota střetne s podmínkami skutečného prodeje.
V praxi se ukazuje, že ocenění nemusí vždy odpovídat částce, kterou je možné při zpeněžení skutečně získat. Zatímco znalec vychází z běžného trhu, prodej v insolvenci probíhá za odlišných podmínek a kupující tuto skutečnost často zohledňují ve svých nabídkách.
Jaké cenové rozdíly se objevují v praxi
Odborné studie dlouhodobě ukazují, že skutečně dosažené ceny při zpeněžení majetku v insolvenčních řízeních mohou být oproti znaleckému ocenění nižší i o desítky procent. Výše rozdílu závisí na typu majetku, lokalitě, aktuální situaci na trhu i způsobu prodeje.
Mezi nejdůležitější faktory patří:
- lokalita nemovitosti a poptávka v dané oblasti,
- časový prostor pro realizaci prodeje,
- technický stav a případné právní vady,
- aktuální situace na trhu,
- počet zájemců o konkrétní majetek.
Sporné otázky při prodeji
Přestože insolvenční zákon obsahuje řadu kontrolních mechanismů, v jednotlivých případech vznikají spory o přiměřenost ocenění nebo způsob zpeněžení majetku. Odborná veřejnost dlouhodobě diskutuje o tom, zda lze v některých případech dosáhnout vyššího výtěžku například jiným způsobem prodeje nebo delší přípravou nabídky.
Transparentnost procesu se v posledních letech postupně zvyšuje, přesto někteří odborníci upozorňují, že věřitelé mají jen omezené možnosti ovlivnit konkrétní způsob zpeněžení majetku nebo výběr kupujícího.
Co by mohlo situaci zlepšit
Řada odborníků navrhuje další posílení transparentnosti insolvenčních prodejů. Diskutuje se například o širším zveřejňování informací o průběhu prodeje, lepším odůvodňování výběru vítězné nabídky nebo větším zapojení věřitelských orgánů do rozhodování o způsobu zpeněžení.
Současně se objevují názory, že v některých případech by delší čas na prodej mohl přinést vyšší výnos, pokud by očekávaný přínos převážil dodatečné náklady insolvenčního řízení.
Důsledky pro dlužníky i věřitele
Nižší výtěžek z prodeje majetku znamená menší uspokojení věřitelů a může ovlivnit ekonomickou efektivitu celého insolvenčního řízení. Současně snižuje hodnotu majetku, který dlužník do řízení vložil.
Smyslem insolvenčního řízení je dosáhnout co nejvyššího uspokojení věřitelů při současném respektování práv dlužníka a zákonných pravidel. Právě proto je způsob oceňování a zpeněžování majetku dlouhodobě jedním z nejdiskutovanějších témat českého insolvenčního práva.
Řada odborníků se shoduje, že další zvyšování transparentnosti a efektivity prodeje majetku by mohlo přispět jak k lepšímu uspokojení věřitelů, tak k vyšší důvěře veřejnosti v celý systém insolvenčního řízení.