Představte si, že se celé roky bojíte pořídit si psa nebo kočku, protože vám to zakazuje smlouva. Žijete v neustálém napětí, že vás majitel vyhodí na ulici. A pak se dozvíte, že celou dobu jste měli právo na své straně. Přesně tohle prožívají tisíce českých nájemníků, kteří podepsali zákaz chovu mazlíčků. Co když je ale celá tahle hrozba jen prázdným papírem?
Když podpis neznamená nic
Inzeráty s nápisem „pouze bez zvířat“ nebo přísné smluvní klauzule patří k realitnímu trhu jako déšť k listopadu. Lidé věří, že jakmile připojí svůj podpis pod text smlouvy, stává se toto ujednání neotřesitelným zákonem.
Jenže tady přichází šok. Jakékoli smluvní ujednání, které nájemci zakazuje chov zvířat, je od samého počátku absolutně neplatné. Zákonodárce v tomto směru chrání slabší stranu a k podobným zákazům se v právním státě jednoduše nepřihlíží. Nájemce má ze zákona nezpochybnitelné právo chovat v bytě zvíře. Nepotřebuje k tomu žádný souhlas.
Odborníci potvrzují: smlouva je jen papír
Neplatnost těchto zákazů potvrzují i přední odborníci na ochranu spotřebitelů, kteří se s tímto nešvarem setkávají neustále.
Občanský zákoník totiž výslovně povoluje nájemci chov zvířete v bytě za podmínky, že tím nevznikají obtíže nepřiměřené poměrům v domě. Tato podmínka je konečná, bez výjimek či dalších ‚ale‘.
Příběh pana Nováka a jeho mopse
Pan Novák uzavřel nájemní smlouvu na byt 2+kk. Ve smlouvě stálo černé na bílém:
V bytě je přísně zakázán chov jakýchkoli domácích zvířat pod pokutou 10 000 Kč a okamžitou výpovědí.
Po třech měsících si přesto pořídil psa. Konkrétně mopse.
Jaké jsou reálné právní důsledky? Ujednání o zákazu zvířat i hrozící smluvní pokuta jsou ze zákona zcela neplatné. Majitel bytu nemá žádnou právní páku, jak by mohl pana Nováka kvůli pořízení psa z bytu vyhodit nebo mu udělit pokutu.
Svoboda chovu však neznamená beztrestnost za způsobené škody. Pokud pes rozkouše dřevěné zárubně dveří, majitel bytu má plné právo po skončení nájmu odečíst reálné náklady na opravu z kauce. Stejně tak platí, že pokud pes znečistí společné prostory domu, pan Novák musí okamžitě zajistit úklid nebo uhradit náklady na mimořádný úklid chodby.
Kde končí právo a začíná chaos
Právo na chov zvířete v bytě není bezbřehé. Má své jasně definované mantinely.
Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, konkrétně v ustanovení § 2258, jasně říká, že chov zvířete nesmí působit pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu obtíže nepřiměřené poměrům v domě. Mezi tyto nepřiměřené obtíže patří například extrémní zápach, soustavný hluk, neustálý štěkot nebo přímé ohrožení bezpečnosti sousedů.
Pokud zvíře prokazatelně a dlouhodobě narušuje klid v domě nebo poškozuje majetek a zároveň nájemce ani po písemné výzvě nezjedná nápravu, situace se dramaticky mění. V takovém případě se již jedná o závažné porušení povinností nájemce, které může být legitimním důvodem k výpovědi z nájmu.
Ani družstvo vám psa zakázat nemůže
Mnoho lidí věří, že pokud byt patří družstvu, platí v něm jiná pravidla. Další velký omyl.
Podle judikatury Nejvyššího soudu České republiky nemůže zákaz chovu zvířat v bytě stanovit ani bytové družstvo ve svých stanovách. Od kogentní zákonné úpravy nájmu se totiž nelze nijak odchýlit.
Pronajímatelé se často snaží chránit svůj majetek zvýšenou finanční jistotou. Zákon jim to umožňuje, ale i zde platí přísný strop. Zákonný limit pro součet jistoty (kauce) a smluvních pokut nesmí podle § 2254 odst. 1 NOZ přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného.
Nevadí pes, vadí prasátko
Celý problém chovu zvířat v nájemních bytech má často spíše lidský než čistě právní rozměr.
Nevadí pes ani kočka, vadí majitel, který je prasátko. Zažila jsem byt smradlavý od kočičího záchodu, protože majitelé čištění moc nedali. Stejně tak jsem znala majitele, kteří byli celý den v práci a pes jim chodil na podložku a mop byl pro ně sprosté slovo, píše uživatelka v diskusi na portálu eMimino.cz.
Právní řád České republiky dává chovatelům obrovskou svobodu a jistotu, že o svůj domov kvůli zvířeti nepřijdou. Tato svoboda je však vyvážena absolutní odpovědností za čistotu, klid a stav bytu.
Vzájemný respekt mezi nájemcem a pronajímatelem je tak vždy lepším řešením než neplatné zákazy na papíře.