Neplacení záloh a příspěvků jedním z vlastníků může způsobit finanční problémy celému bytovému domu. Společenství vlastníků jednotek (SVJ) totiž musí plnit své závazky vůči dodavatelům bez ohledu na to, zda mu všichni vlastníci řádně platí. Pokud se nedoplatky nepodaří včas vymoci, mohou se promítnout do hospodaření společenství a v krajním případě i do finanční zátěže ostatních vlastníků.
Závazky vůči dodavatelům má SVJ
Pokud SVJ zajišťuje pro dům dodávky tepla, teplé vody nebo elektřiny pro společné prostory, bývá smluvním partnerem dodavatelů právě společenství. Vlastníci jednotek pak hradí předepsané zálohy a příspěvky SVJ podle pravidel stanovených pro dům.
Dluh jednoho vlastníka vůči SVJ nezbavuje společenství povinnosti uhradit vlastní závazky. SVJ proto musí řešit situaci, kdy některý z vlastníků přestane platit, a současně zajistit dostatek prostředků na provoz domu. Konkrétní důsledky případného prodlení vůči dodavatelům se odvíjejí od smluvních podmínek a povahy dodávané služby.
Jak se nedoplatek může projevit v hospodaření domu
Představme si modelové SVJ s 12 byty, jejichž vlastníci mají stejné spoluvlastnické podíly. Jeden z nich přestane platit měsíční zálohy na teplo a teplou vodu ve výši 4 000 korun. Za šest měsíců tak jeho nedoplatek dosáhne 24 000 korun.
Pokud SVJ nemá dostatečnou finanční rezervu, může mu chybějící částka zkomplikovat úhradu provozních nákladů. Při čistě ilustrativním rozdělení schodku mezi zbývajících 11 vlastníků by na každého připadlo přibližně 2 182 korun. Nejde však o automatickou zákonnou povinnost každého vlastníka uhradit právě tuto částku. Skutečný postup závisí na hospodaření SVJ, pravidlech pro příspěvky a rozhodnutích příslušných orgánů.
Problém může být závažnější, pokud se pohledávku nepodaří vymoci ani v průběhu insolvenčního řízení.
Co znamená oddlužení pro věřitele
Od 1. října 2024 se změnila pravidla oddlužení. U nových případů je standardní doba oddlužení tři roky. Změnila se také pravidla posuzování splnění podmínek oddlužení a již neplatí dřívější plošná hranice, podle níž měl dlužník během pěti let splatit alespoň 30 procent nezajištěných pohledávek.
To ale neznamená, že SVJ automaticky získá jen malou část dluhu. Výše uspokojení věřitelů se odvíjí od konkrétního insolvenčního řízení a příjmů a majetku dlužníka. Pokud se pohledávku nepodaří získat v plné výši, může její neuhrazená část představovat ztrátu pro hospodaření společenství.
V modelovém příkladu by při desetiprocentním uspokojení pohledávky ve výši 24 000 korun získalo SVJ zpět 2 400 korun. Zbývajících 21 600 korun by zůstalo neuhrazených. Jde však pouze o hypotetický výpočet, nikoli o předpokládaný výsledek insolvence.
Nejvyšší soud řešil možnost omezení služeb neplatiči
Možnost omezit poskytování některých služeb vlastníkovi, který neplatí, se dostala také před Nejvyšší soud. Rozhodnutí sp. zn. 26 Cdo 3535/2022 z 20. února 2024 se týká právních vztahů mezi SVJ a vlastníkem jednotky a je důležitým podkladem pro posuzování této problematiky.
Rozhodnutí však nelze chápat jako obecné oprávnění odpojit každého vlastníka, který je tři měsíce v prodlení. Konkrétní postup musí respektovat právní povahu poskytované služby, technické možnosti domu a práva ostatních vlastníků. Bez posouzení okolností konkrétního případu nelze předpokládat, že je odpojení přípustné nebo proveditelné.
Zvláštní pozornost vyžadují dodávky tepla a teplé vody. Technické řešení rozvodů může ovlivnit, zda lze službu omezit pouze v jedné jednotce, aniž by tím byli dotčeni ostatní obyvatelé. Případný zásah musí zároveň respektovat bezpečnostní a hygienické požadavky.
Vymáhání pohledávek patří k povinnostem vedení SVJ
Členové výboru SVJ mají při výkonu funkce povinnost jednat s péčí řádného hospodáře podle občanského zákoníku. Součástí řádné správy domu je také přiměřená a včasná reakce na neplacení předepsaných částek.
Pokud SVJ své pohledávky dlouhodobě neřeší, může se vystavit riziku jejich promlčení nebo zhoršení možnosti jejich vymožení. Samotná existence dluhu ani jeho neúspěšné vymáhání však automaticky neznamenají osobní odpovědnost členů výboru. Ta by se posuzovala podle konkrétních okolností, zejména podle toho, zda členové porušili své povinnosti a zda tím vznikla škoda.
V určitých případech může být jednání při správě cizího majetku předmětem trestněprávního posouzení. Nelze však bez dalších skutečností tvrdit, že členům výboru hrozí trestní odpovědnost jen proto, že se jim nepodařilo dluh vlastníka vymoci.
Co musí obsahovat stanovy
Stanovy SVJ upravují fungování společenství a jeho orgánů. Vlastníci by proto měli věnovat pozornost tomu, jak jsou v nich nastaveny pravomoci, rozhodování a pravidla správy domu. Důležitá je také návaznost stanov na zákonné požadavky a na rozhodnutí shromáždění.
Při úpravách stanov je třeba vycházet z aktuálního znění občanského zákoníku. Není vhodné spoléhat na obecná tvrzení o tom, že určitá pravidla byla novelou zrušena, bez ověření konkrétního ustanovení a jeho současného znění. Pravidla pro příspěvky na správu domu a pozemku a pro hospodaření SVJ je třeba posuzovat podle platné právní úpravy a konkrétních stanov.
Ručení vlastníků a členů družstva
Vlastníci jednotek se mohou za zákonem stanovených podmínek podílet na ručení za dluhy SVJ. Občanský zákoník upravuje jejich ručení v poměru odpovídajícím velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu.
Toto ručení se týká dluhů samotného SVJ, nikoli automaticky osobního dluhu neplatícího souseda. Je proto důležité rozlišovat mezi pohledávkou společenství vůči vlastníkovi a závazkem společenství vůči dodavateli nebo jinému věřiteli.
U bytových družstev platí odlišná pravidla. Členové družstva standardně za jeho dluhy neručí, stanovy však mohou za zákonných podmínek zavést uhrazovací povinnost k pokrytí ztráty družstva. Její rozsah se řídí právní úpravou a stanovami.
Neplacení jednoho vlastníka tak může zhoršit finanční situaci celého domu, ale konkrétní dopad na ostatní obyvatele závisí na právní formě domu, jeho finančních rezervách, pravidlech hospodaření a úspěšnosti vymáhání pohledávek.