Klíčovou otázkou je, zda má tento muž právní důvod k tomu, aby v domě dětí bydlel bezplatně. Samotná absence písemné nájemní smlouvy ještě neznamená, že nemovitost užívá neoprávněně. Bezplatné užívání může být založeno například souhlasem vlastníka, výprosou, výpůjčkou nebo jiným právním důvodem.
Pokud však žádný právní ani jiný spravedlivý důvod k bezplatnému užívání nemovitosti neexistuje, může vzniknout nárok vlastníků na vydání bezdůvodného obohacení.
Občanský zákoník v § 2991 stanoví:
Kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. Bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získal majetkový prospěch plněním bez právního důvodu…
Jinými slovy: pokud partner nemá k bezplatnému bydlení právní nebo jiný spravedlivý důvod, může jeho majetkový prospěch odpovídat částce, kterou by jinak musel za obdobné užívání zaplatit. Při určení výše bezdůvodného obohacení soudy zpravidla vycházejí z obvyklého nájemného za srovnatelné užívání nemovitosti.
Souhlas matky nemusí sám o sobě postačovat
Časté je přesvědčení, že pokud matka s pobytem partnera souhlasí, je vše automaticky v pořádku. Rozhodující však je, jaké oprávnění k domu má sama matka a zda může užívání nemovitosti umožnit další osobě.
Pokud matka není vlastnicí domu a nemá od vlastníků oprávnění umožnit jeho užívání třetím osobám, její samotný souhlas nemusí partnerovi založit dostatečný právní titul. Jiná situace by však byla například tehdy, pokud by jednala na základě souhlasu vlastníků nebo v rámci oprávnění, které jí bylo platně svěřeno.
Situace je komplikovanější u nezletilého vlastníka. Podle § 898 odst. 1 občanského zákoníku potřebují rodiče k právnímu jednání týkajícímu se jmění dítěte souhlas soudu, nejde-li o běžnou záležitost nebo některou ze zákonných výjimek.
Dlouhodobé bezplatné přenechání významné nemovitosti třetí osobě může být vzhledem ke své hodnotě a důsledkům považováno za záležitost přesahující běžnou správu. Zda je v konkrétním případě nutný souhlas soudu, je však třeba posoudit podle okolností, zejména rozsahu, délky a ekonomického významu takového užívání.
Pokud navíc existuje střet mezi osobním zájmem rodiče a majetkovým zájmem dítěte, rodič nemůže dítě v dané věci zastupovat. Podle § 892 odst. 3 občanského zákoníku soud v takovém případě dítěti jmenuje opatrovníka.
Pomoc v domácnosti nemusí dluh automaticky snižovat
Obrana partnera může být založena například na tom, že do domu investoval, opravoval jej, staral se o zahradu nebo hradil některé výdaje domácnosti. Nelze však obecně říci, že všechny takové činnosti automaticky představují protiplnění za bydlení.
Nejvyšší soud v usnesení sp. zn. 28 Cdo 2271/2024 v konkrétním případě připustil posouzení některých plnění mezi partnery jako společenské úsluhy související s jejich společným soužitím. Z tohoto rozhodnutí však nelze dovodit obecné pravidlo, že veškeré práce, investice nebo platby partnera jsou vždy právně bezvýznamné.
Rozhodující bude zejména to, zda existovala dohoda o tom, že určité práce nebo platby představují protiplnění za možnost bydlení, komu bylo plněno a zda z těchto výdajů vznikla partnerovi samostatná pohledávka.
§ 1987 odst. 2 občanského zákoníku stanoví, že proti splatné pohledávce nelze započíst pohledávku nejistou nebo neurčitou. Neznamená to však, že nároky související například s prokazatelnými investicemi do nemovitosti nelze započíst nikdy. Záleží na tom, zda taková pohledávka skutečně existuje, je dostatečně určitá a splňuje zákonné podmínky započtení.
Pokud partner hradí energie, vodu či jiné provozní náklady, tyto platby zpravidla odpovídají spotřebě domácnosti a samy o sobě nemusí nahrazovat úplatu za užívání domu. Mohly by však být významné, pokud by se vlastníci a uživatel dohodli, že právě tyto platby představují celé nebo částečné protiplnění za bydlení.
Ani manželství samo o sobě nemusí založit právo k domu dětí
Samotné uzavření manželství s matkou automaticky nezakládá partnerovi právo užívat nemovitost, která patří jejím dětem.
§ 744 občanského zákoníku upravuje vznik práva bydlení druhého manžela v případě, kdy má jeden z manželů k obydlí určité výhradní právo. Pokud však příslušné právo svědčí dětem a nikoli matce, nelze pouze z manželství dovodit samostatné oprávnění jejího manžela k nemovitosti.
Podobně § 885 občanského zákoníku stanoví, že na péči o dítě a jeho výchově se podílí také manžel nebo partner rodiče, žije-li s dítětem v rodinné domácnosti.
Toto ustanovení samo o sobě nezakládá partnerovi majetkové právo k nemovitosti dítěte ani oprávnění ji bezplatně užívat.
Ani § 886 občanského zákoníku, podle kterého se dítě za určitých podmínek podílí na chodu rodinné domácnosti, nelze vykládat tak, že by dítě mělo obecnou povinnost poskytovat partnerovi svého rodiče bezplatné bydlení. Toto ustanovení upravuje příspěvek dítěte na potřeby rodinné domácnosti s ohledem na jeho možnosti a okolnosti, nikoli samostatné právo třetí osoby užívat majetek dítěte zdarma.
Vlastníci mohou požadovat vydání bezdůvodného obohacení i vyklizení, pokud chybí právní titul
Pokud partner nemá platné oprávnění nemovitost užívat, mohou se vlastníci za splnění zákonných podmínek domáhat vydání bezdůvodného obohacení odpovídajícího hodnotě neoprávněného užívání a případně také vyklizení nemovitosti.
Výše případného nároku i období, za které jej lze požadovat, závisí na konkrétních okolnostech a pravidlech promlčení.
Obecná subjektivní promlčecí lhůta činí tři roky a její běh se odvíjí od okamžiku, kdy oprávněná osoba získá zákonem požadované vědomosti o svém právu a osobě povinné. V rodinných poměrech však mohou hrát významnou roli také zvláštní pravidla, mimo jiné § 646 občanského zákoníku, podle kterého za určitých podmínek promlčecí lhůta mezi osobami žijícími ve společné domácnosti neběží. Nelze proto bez znalosti konkrétní situace jednoduše říci, že lze vždy požadovat pouze tři roky zpětně.
U nezletilého vlastníka je navíc třeba posoudit, kdo je oprávněn dítě při uplatnění nároku zastupovat, zda nehrozí střet zájmů a zda konkrétní právní jednání vyžaduje souhlas soudu. Nelze obecně tvrdit, že každé podání žaloby za nezletilé dítě automaticky vyžaduje postup podle § 898.
Jakmile dítě dosáhne zletilosti, může svá majetková práva uplatňovat samo.
Situaci proto nelze vyřešit pouze dvěma způsoby – nájemní smlouvou nebo placením tržního nájemného. Právní titul může mít i jinou podobu, například bezplatné užívání na základě výprosy či výpůjčky. U nezletilého vlastníka je však vždy třeba respektovat pravidla správy jeho jmění, případný střet zájmů a požadavky na souhlas soudu.