Je těžké si představit, že by se někdo, kdo má přístup k miliardám dolarů, dobrovolně rozhodl zadlužit se u banky, aby si koupil dům. Přesto si osobnosti jako Mark Zuckerberg nebo Elon Musk pravidelně berou hypotéky v řádu desítek milionů.
To, co na první pohled vypadá jako nesmysl, ve skutečnosti odpovídá zdrcující finanční logice. Pro většinu lidí je hypotéka nevyhnutelným břemenem: jedinou možností, jak si pořídit bydlení. Pro ultrabohaté se pohled na věc zcela mění. Jména jako Zuckerberg a Musk mají tak obrovské bohatství a přístup k tak exkluzivním službám soukromého bankovnictví, že mohou dluh proměnit v páku, díky níž jejich peníze vydělávají ještě více peněz. To, co je pro běžného občana povinností, se pro ně stává dalším strategickým nástrojem jejich finančního plánování.
Náklady obětované příležitosti: Každá utracená koruna je ztracená koruna
Prvním důvodem tohoto chování jsou tzv. náklady obětované příležitosti, což je pojem, který popisuje výnos, jehož se vzdáte, když svůj kapitál alokujete na jeden účel namísto jiného. Zjednodušeně řečeno: pokud máte investováno 100 Kč a ročně vyděláte 10 Kč na výnosu, je ve vašem zájmu, aby tyto peníze generovaly další finance, než abyste je najednou vybrali na zaplacení domu. Vynásobeno miliardami je rozdíl propastný.
K tomu je třeba připočítat rozdíl mezi úrokem, který si účtuje banka, a tím, co vynáší akciový trh. Když vám finanční instituce nabídne úrok 1 %, zatímco vaše investice na akciovém trhu vynesou 10 % ročně, je ponechání hypotéky mnohem výhodnější než výběr tohoto kapitálu z trhu. V praxi se úvěr vyplatí a ještě zůstane zisková marže.
Daňové výhody, které ještě více snižují skutečné náklady
Finanční odborníci poukazují na další rozhodující faktor: zdanění. Ve Spojených státech umožňují daňové úřady odečíst úroky z hypotéky, což dále snižuje skutečné náklady na úvěr. A ve srovnání s alternativou prodeje akcií za účelem získání likvidních prostředků, za které by bylo možné koupit sídlo v hotovosti, je rozdíl v daních obrovský, protože tento prodej by přinesl mnohem vyšší daňový účet než úspora ze zbavení se hypotéky.
To, co se běžnému člověku zdá absurdní, je tedy pro ty, kdo hromadí stamiliardové majetky, čistá aritmetika. Hypotéka je nesvazuje: uvolňuje kapitál, aby ho mohli dále rozmnožovat.